Договор аренды торгового помещения

Содержание:

Немного о форс-мажоре

В текстах договоров, независимо от их вида, существуют традиционные клише. К ним с полным основанием можно отнести параграф о форс-мажорных обстоятельствах.

То ли само словосочетание «форс-мажор» действует завораживающе на составителей договоров, то ли такова косность системы, но «форс-мажоры» кочуют из договора в договор, хотя их наличие оправдано лишь в договорах дальних перевозок или в экспортных контрактах «франко вдоль борта судна». Вреда от «форс-мажоров», конечно, нет, впрочем, как и пользы.

Поэтому, если в договоре нет упоминания о форс-мажорных обстоятельствах, не спешите объявлять его неверно составленным. В 90 случаях из 100 этот параграф не нужен.

Что нужно для заключения договора аренды торгового помещения?

Чтобы составить такой договор без ошибок, нужно изучить документы на здание или помещение, причем делая это внимательным образом. Нужно понимать, если владелец пожелает использовать помещение по соглашению, то в документе не будет запрета на сдачу площадей в субаренду. Как правило, таких нюансов множество, поэтому нельзя забывать о них.

Помимо всего сказанного, участники сделки обязательно должны изучить документацию. Сюда относятся документы, предоставляющие полномочия их представителям. Естественно вся эта информация должна быть внимательно изучена сторонами.

Только тогда можно будет не совершить тех актуальных ошибок, с которыми сталкиваются стороны на практике, избегая лишних проблемам в будущем. Когда стороны понимают, что не справятся самостоятельно, то следует посетить юристов с большим опытом. Ведь специалисты проконсультируют по всем интересующим вас вопросам, давая развернутые ответы.

Плюсы готового помещения

Внутри всё оборудовано и обустроено, есть разделения: зал, туалеты, кухня и склад.
Это даёт:

• экономию на старте бизнеса;

• быстрое открытие и подготовку заведения;

• минимум времени потратите на получение документов и разрешений от всех органов: СЭС, электричество, пожарная служба, водоснабжение, энергосбыт и другие.

Для запуска своего бизнеса с таким помещением вам нужно будет решить только организационные вопросы:

• выбрать систему налогообложения;

• подать документы в налоговую;

• забрать разрешительные документы у арендодателя и отнести их в службы уже с договором аренды на ваше имя;

• перезаключить договоры на себя и назначить дату старта.

Наверное, минус такого варианта только один — скорее всего, не получится обустроить помещение под свои нужды и желания. Допустим, вы хотите открыть бургерную с баром. Но та часть помещения, которая уже выделена по плану под кухню, слишком мала. А ещё вам нужно место под бар. Но по нормам санэпидемслужбы вы уже не можете получить на это разрешение без перепланировки.

Запуск с нуля

Если ваш выбор пал на помещение, которое до этого не использовалось для общепита, рекомендуем обратиться за помощью к проектной компании. Обычные дизайнерские фирмы не помогут получить все нужные разрешения

Поэтому важно, чтобы такая компания была членом саморегулируемой организации (СРО) по проектным работам. Тогда она поможет:

• спроектировать;

• получить разрешение на реконструкцию;

• провести реконструкцию;

• получить разрешение на ввод в эксплуатацию;

• утвердить новый технический план для БТИ.

При открытии заведения с нуля вам придётся сотрудничать с инстанциями:

• СЭС — будьте готовы к соблюдению норм освещения, вентиляции, влажности, структуры и объёмов помещения.

• Пожарная инспекция — требует соблюдать противопожарную защиту, сигнализацию, план эвакуации, нормы вентиляции и тд.

• Энергосбыт и водоканал.

Информация об арендодателе

Открытие кафе или ресторана требует тщательной подготовки помещения. Чтобы ресурсы на подготовку не пропали даром, нужно озаботиться о юридической чистоте договора аренды. В первую очередь, речь идет о проверке сведений об арендодателе и недвижимости.

Убедиться в добросовестности будущего арендодателя можно с помощью доступных ресурсов:

Получив выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, можно узнать:
действительно ли субъект зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
место его регистрации (в случае судебных споров повлияет на подсудность);
не находится ли лицо в стадии ликвидации.

Также рекомендуется проверить организацию на официальном сайте «Вестника государственной регистрации» на предмет отсутствия решения налогового органа о предстоящей принудительной ликвидации.
Информацию о судебных делах арендодателя (в том числе о банкротных процессах) можно почерпнуть на сайте арбитражного суда
Здесь следует обратить внимание на имущественные споры, касающиеся будущего объекта аренды.

ВАЖНО! Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, есть основания задуматься о будущих расходах, ведь по отношению к гражданину арендатор выступает налоговым агентом (пп
1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ)

В связи с этим при арендных расчетах арендатору необходимо будет также исчислять и уплачивать НДФЛ 13%, исчисляя налоговую базу исходя из суммы арендных платежей. Переложить указанную функцию в договоре на самого гражданина нельзя (письма Минфина РФ от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314)

ВАЖНО! Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, есть основания задуматься о будущих расходах, ведь по отношению к гражданину арендатор выступает налоговым агентом (пп. 1, 2 ст

226 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). В связи с этим при арендных расчетах арендатору необходимо будет также исчислять и уплачивать НДФЛ 13%, исчисляя налоговую базу исходя из суммы арендных платежей. Переложить указанную функцию в договоре на самого гражданина нельзя (письма Минфина РФ от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314).

Как правильно оформить в договоре условия о неотделимых улучшениях

Еще одним нюансом, который следует учесть при заключении сделки, является условие о неотделимых улучшениях. Как говорилось ранее, особенность заведения обязывает проводить не ординарный ремонт, а настоящую перестройку и капитальную подготовку объекта. Это сопряжено с проведением неотделимых улучшений недвижимого имущества.

Под улучшением не стоит понимать текущий и капитальный ремонт. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, дооборудование, достройка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 по делу № А19-14583/08-15). При этом отделимыми являются изменения, которые могут быть демонтированы без ущерба имуществу, а неотделимыми — с ущербом. Например, кондиционер, приборы освещения и тому подобное могут считаться отделимыми улучшениями, а перегородки, новые проемы — неотделимыми. Хотя в каждом конкретном случае описанный вопрос будет решаться отдельно (постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2010 по делу № А35-1623/08-С4).

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ затраты на неотделимые согласованные улучшения возмещаются арендатору после прекращения договора. Иное может быть предусмотрено сделкой. Если не удалось прописать пункт о компенсации, все равно необходимо получать согласие арендодателя на любые манипуляции с объектом (ст. 622 ГК РФ).

Продажа алкоголя

Все стараются добавить в меню алкоголь — это повышает оборот заведения и увеличивает круг потенциальных посетителей. Но для этого понадобится лицензия на розничную продажу алкоголя.

Лицензию выдают в Федеральной службе Росалкогольрегулирования, а документы её оформление принимаются в администрации субъекта РФ: области, края или республики.

Какие нужны документы:

заявление о выдаче лицензии;

оригинал или копия ИНН;

• копия свидетельства о регистрации юридического лица;

• квитанция об уплате госпошлины;

• оригиналы и копии учредительных документов;

• справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов (полученная максимум за 60 дней до подачи заявления);

• документ, подтверждающий полную оплату уставного капитала ООО;

• копия документа о регистрации ККТ;

• договор аренды (от года и более) или документы на помещение, зарегистрированные в Росреестре.

Максимальный срок лицензии — 5 лет. Но размер госпошлины может меняться.

Нужна ли регистрация

Как известно, договор аренды недвижимости нуждается в государственной регистрации (см. пункт 2 статей 609, 651 ГК РФ).

Давайте разберёмся, распространяются ли данные нормы по отношению к договору ссуды (безвозмездного пользования).

Договору ссуды уделено внимание в Главе 36 ГК РФ. В статье 689 приводятся ссылка на некоторые правовые нормы об аренде, но в них речь о государственной регистрации сделки не идёт

Следовательно, по общему правилу, договор безвозмездной аренды в дополнительной государственной регистрации не нуждается.

Исключение сделано в отношении объектов культурного наследия. Для договора в отношении них государственная регистрация необходима независимо от того, на какой срок подписано соглашение.

Правильное оформление договора

В арендном договоре обязательно отражаются следующие моменты:

Участники соглашения. В документе должны присутствовать официальные наименования сторон сделки (ФИО — для физических лиц, юр. адрес, ФИО и должность представителя, подписывающего договор — для организаций).

Описание предмета аренды с определением точного места нахождения (в том числе, адрес всего строения) и площадей.

Период действия соглашения. Если сторонами не устанавливается период действия соглашения, то такая сделка заключается на неустановленный срок (до момента ее аннулирования).

Регламент платежей. Арендные платежи за использование торгового помещения участниками сделки определяются и согласовываются самостоятельно. Кроме того, в этом пункте прописывается регламент повышения оплаты и прочие моменты, связанные с финансовыми обязательствами.

Права и обязательства участников сделки. Здесь обычно прописываются пункты, наделяющие стороны договора соответственными обязательствами и наделенными правами.

Ответственность за нарушение условий соглашения. В этом пункте должны быть оговорены штрафные и прочие санкции, которые будут возложены на одну из сторон в случае обнаружения нарушений.

Регламент передачи объекта. Обычно, с этим положением у участников не появляется проблем, как и с подписанием передаточного акта. Как правило, арендодателем делается небольшой ремонт для придания помещению привлекательного вида, а потому состояние объекта не имеет первостепенного значения.

Регламент разрешения спорных ситуаций. Участники сделки согласовывают способы урегулирования конфликтов (переговоры, а в случае невозможности найти компромисс, обращение в судебные инстанции).

Регламент пролонгации и аннулирования соглашения. Обычно сторонами не предусматривается усложненная процедура аннулирования сделки. Сторона, предполагающая расторгнуть договор, должна в письменной форме уведомить партнера своем о желании не позднее, чем за 90 дней до означенной даты. Пролонгация договора происходит автоматически в том случае, если ни один из участников договора не оповестил другого о желании его расторгнуть. При этом продолжают действовать ранее согласованные условия.

Реквизиты и подписи участников сделки. Соглашение имеет законную силу, если оно подписано уполномоченными представителями сторон. Здесь указываются полные наименования, юридические адреса, ИНН, банковские и платежные реквизиты. Далее ставится ФИО и должность лица, которое подписывает договор.

Нужна ли регистрация сделки аренды, и какие документы нужны для этого

Физическим лицам (в данном случае – ИП) регистрировать договор аренды не обязательно. А вот предпринимателям и фирмам, во избежание возможных претензий со стороны контролирующих госорганов, особенно налоговой инспекции, рекомендуем это сделать. Обязательной и административно наказуемой в случае неисполнения является регистрация договоров по срокам, превышающим один год. Для регистрации в государственных органах необходимы следующие документы:

  1. заявление с просьбой о регистрации;
  2. договор об аренде торговых площадей в оригинале;
  3. квитанция об оплате пошлины за регистрационные действия;
  4. свидетельство госрегистрации в копии.

Образец заполнения бланка

«Шапка» заполняется стандартно: физлица указывают ФИО и паспортные данные, ИП вписывают информацию о свидетельстве, а ООО указывают название организации, генерального директора и устав.

Основные положения договора для магазина включают следующие разделы:

  1. Предмет. В данной главе указываем общую площадь, кадастровый номер и адрес. Важными деталями является отсутствие обременений, и возможность сдавать помещение в субаренду без согласования. Отнеситесь с ответственностью к сроку аренды магазина: договор заключенный на срок более года необходимо регистрировать в Росреестре.
  2. Права и обязанности арендодателя: передать помещение по акту приема передачи, обеспечить ресурсами и свободный доступ, также ему запрещена сдача в аренду другим лицам. Он не препятствует размещению рекламных вывесок на фасаде здания. При преждевременном расторжении без причин собственник должен компенсировать затраты арендатору.
  3. Арендатор, в свою очередь обязан принять магазин по акту, проводить ремонт, вовремя оплачивать аренду, соблюдать нормы пожарной безопасности, СЭС и другие требования, охранять имущество самостоятельно.
  4. Арендная плата по договору включает постоянную часть (за площадь) и переменную часть (за коммунальные услуги по электроснабжению, обеспечению теплом, водой и другие). Изменение размеров платежей возможно по согласованию сторон и в сроки, которые вы укажете при подписании. Счета на оплату выставляются до 10 числа следующего месяца. В качестве обеспечительного платежа (залога) оплачивается последний месяц аренды магазина.
  5. Ответственность. При нарушении графика оплаты предусмотрена неустойка. При невозможности использования помещения под магазин по вине Арендодателя для него предусмотрен штраф. В данном бланке предусмотрено большинство спорных ситуаций, за которые придется расплачиваться рублем.
  6. Действие договора по аренде магазина начинается с момента регистрации, а прекращает действие после окончания срока или по согласованию. При нарушении условий (просрочка платежа и других) Арендодатель может требовать расторжения. Арендатор, желающий преждевременно расторгнуть соглашение, должен письменно уведомить об арендатора в четко очерченный временной промежуток. Пролонгация договора происходит автоматически при взаимном согласии сторон.
  7. Заключительная часть описывает стандартные положения, которые выстроят юридическую защиту каждой стороны. К основным из них относятся: количество экземпляров договора, а также затрагивает финансовую сторону по оплате услуг за регистрацию, если срок составляет более 1 года. Также затронут вопрос о судебных разбирательствах.

Последним разделом будет проставление подписей и заполнение реквизитов. Когда заполнение образца будет закончено, магазин считается сданным в аренду. Все права по содержанию переходят ИП или организацию. Но не забывайте про передаточный акт, особенно если магазин с оборудованием

Образцы договоров и документов по аренде нежилого помещения

  1. Договор аренды (имущественного найма) нежилого помещения
  2. Договор аренды гаража (арендатор — физическое лицо)
  3. Договор аренды гаража (между физическими лицами)
  4. Договор аренды здания
  5. Договор аренды здания и земельного участка на котором оно расположено
  6. Договор аренды здания с передачей права пользования земельным участком под зданием
  7. Договор аренды здания с последующим выкупом
  8. Договор аренды здания, находящегося в собственности арендодателя
  9. Договор аренды машиноместа в подземном паркинге
  10. Договор аренды нежилого помещения
  11. Договор аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом
  12. Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя
  13. Договор аренды нежилых помещений
  14. Договор аренды офисного помещения
  15. Договор аренды парковочного места (в паркинге торгово-офисного центра)
  16. Договор аренды площади под торговый автомат
  17. Договор аренды помещения под офис
  18. Договор аренды помещения под производство
  19. Договор аренды склада
  20. Договор аренды склада для хранения стройматериалов
  21. Договор аренды сооружения (железнодорожные подъездные пути)
  22. Договор аренды торгового киоска
  23. Договор аренды торгового помещения
  24. Договор аренды торговой площади
  25. Договор аренды части нежилого помещения
  26. Договор долгосрочной аренды здания без права субаренды
  27. Договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды
  28. Договор долгосрочной аренды здания с расширенными обязательствами арендодателя
  29. Договор долгосрочной аренды нежилого помещения
  30. Договор краткосрочной аренды нежилого помещения
  31. Договор субаренды нежилого помещения
  32. Договор субаренды нежилого помещения с движимым имуществом
  33. Договор субаренды нежилого помещения с повышенной ответственностью субарендатора
  34. Предварительный договор аренды нежилого помещения
  35. Соглашение о расторжении договора аренды

Срок аренды

В связи с перечисленными выше тонкостями разумно обратить внимание на срок аренды. Зачастую коммерческую недвижимость сдают менее чем на один год, чтобы не платить большие пошлины за государственную регистрацию договора (22 000 рублей оплачивает юридическое лицо, согласно подп

22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Но в случае размещения в арендуемом помещении кафе (ресторана) указанный срок не может являться допустимым по следующим причинам:

  • арендатору необходимо время на ремонт, что уменьшает период непосредственного извлечения прибыли;
  • за такой короткий промежуток предприятие может не успеть раскрутиться, а уже надо будет съезжать, ведь продления оконченного договора аренды никто не гарантирует.

Срок аренды

В связи с перечисленными выше тонкостями разумно обратить внимание на срок аренды. Зачастую коммерческую недвижимость сдают менее чем на один год, чтобы не платить большие пошлины за государственную регистрацию договора (22 000 рублей оплачивает юридическое лицо, согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

Но в случае размещения в арендуемом помещении кафе (ресторана) указанный срок не может являться допустимым по следующим причинам:

  • арендатору необходимо время на ремонт, что уменьшает период непосредственного извлечения прибыли;
  • за такой короткий промежуток предприятие может не успеть раскрутиться, а уже надо будет съезжать, ведь продления оконченного договора аренды никто не гарантирует.

Какие ещё нужны документы?

Помимо всех основных действий, лучше заранее позаботиться и заключить договоры для:

• обеспечения противопожарной безопасности;

• вывоза мусора;

• дератизации и дезинсекции.

Эти документы пригодятся при проверках Роспотребнадзора и Государственного пожарного надзора.

Больше об открытии кафе или ресторана вы можете узнать в блоге компании Poster POS. Ребята из компании — настоящие помощники в сфере общепита. Они разработали облачную кассу для кафе и ресторанов, которая внедряется за 15 минут и экономит время и деньги предпринимателей. А для наших читателей Poster приготовили подарок: при оплате полугодовой подписки один месяц бесплатно, а при оплате на год вперёд — целых два месяца плюсом к фиксированной скидке. Чтобы использовать предложение, при подключении к системе укажите кодовое слово «Кнопка».

Бизнес с нуля — это всегда большие затраты средств и времени. Не пожалейте времени на изучение законодательных норм, ведь они меняются каждый год. Или подключайтесь к Кнопке, чтобы всегда быть в курсе последних изменений.

Есть что добавить — пишите в комментарии или Инстаграм, всегда ответим.

Частые ошибки при оформлении

Многие граждане, при составлении договора аренды помещения под магазин, допускают ряд ошибок, которые, впоследствии, могут значительно усложнить сотрудничество арендатора и арендодателя (вплоть до судебного разбирательства). И чтобы их не повторять, нужно их знать.

Перечень самых распространенных ошибок при оформлении договора аренды помещения под магазин:

Пропуск в тексте договора ряда важных пунктов и условий, которые были до этого оговорены устно. Когда условие не вписано — о нем могут легко забыть или даже проигнорировать, поскольку устные соглашения в данном случае не имеют юридической силы, и доказать, что это условие было обговорено, без письменного подтверждения — невозможно.
Нерешительность на этапе переговоров

Важно помнить, что составляемый договор должен быть выгодным для обеих сторон: и для арендатора, и для арендодателя. Поэтому нужно оговаривать все желаемые условия и, если одна из сторон с ними не согласна — приходить к компромиссу или искать более сговорчивого партнера.
Кроме самого арендного договора, нужно в обязательном порядке составить акт приема-передачи

В нем указывается не только факт передачи коммерческой недвижимости арендатору, но и перечень передаваемого имущества, которое находится в этом помещении (столы, стулья, полки, стойки, шкафы и т. д.). Это даст арендатору понимание, что именно он получил во владение, и что обязан вернуть в целости по завершении сделки. Арендодатель, в свою очередь, будет защищен от краж и порчи имущества.
В тексте документа в обязательном порядке нужно указать точную сумму арендной платы. Без этого документ не получает юридической силы и, как следствие, является недействительным.

Ни арендатор, ни арендодатель не имеют права на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, если только обратное не указано в тексте договора (пункт может быть оспорен). Также и сама возможность изменения данной суммы должна быть оговорена в составляемом документе.

Образец типового договора аренды торгового помещения

Такой договор принято оформлять с той целью, чтобы в дальнейшем избежать различных неприятностей. В сделке задействованы два участника – арендатор и арендодатель.

Текст договора включает в себя такую информацию, как:

  • Стороны соглашения;
  • Здесь нужно расписать контактные данные сторон сделки;
  • Условие о торговом объекте, указывая его местонахождение и площадь;
  • Срок аренды;
  • Порядок и условия оплаты;
  • Права и обязанности;
  • Порядок разрешения спорных ситуаций;
  • Реквизиты сторон.

Учтите, документ станет обладать юридической силой и будет считаться заключенным, лишь тогда, когда его подпишут обе стороны, так как это важное условие. В обязательном порядке нужно указать наименование для участников сделки, сюда относятся и банковские реквизиты, так как это важное условие

В обязательном порядке нужно указать наименование для участников сделки, сюда относятся и банковские реквизиты, так как это важное условие

Образец типового договора аренды торгового помещения

В тексте соглашения, стороны должны  в обязательном порядке указать следующую информацию:

О лицах, являющихся участниками правоотношения. В тексте должны быть указаны их ФИО, а также иные данные. Сведения о лицах должны быть вписаны в соответствии с документами, подтверждающими личность

Обратите внимание на то, что если в сделке в качестве стороны выступает юридическое лицо, необходимо внести данные о его учредительных документах;

  • Сведения о самом торговом помещении. Должно быть указано место, в котором оно расположено, его площадь;
  • Период, в течение которого действует соглашение об аренде;
  • Сведения о процедуре внесения арендной платы за пользование объектом;

Помните, что собственники оставляют за собой возможность повышения арендной платы. Для того чтобы арендаторам сократить свои расходы, рекомендуем указать в соглашении максимальный процент, на который может быть увеличена аренда.

Права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор имеет право:

  • Использовать объект в соответствии с целью его аренды;
  • Осуществлять изменения объекта, который должны быть согласованы с его собственником;
  • Осуществлять размещение наружной рекламы.

Арендатор обязан:

  • Пользоваться помещением в соответствии с его назначением;
  • Соблюдать установленные правила пользования торговым объектам (правила пожарной безопасности, правила, касающиеся режима работы и иные);
  • Осуществлять ремонт помещения (если предусмотрено соглашением);
  • Предоставлять помещение для его осмотра собственником;
  • Устранять нарушения, которые были выявлены в ходе его аренды, в предусмотренный для того период.

Арендодатель имеет право:

  • Осуществлять осмотр предоставленного в аренду торгового помещения, в соответствии с согласованным сторонами графиком;
  • Требовать от арендатора соблюдения всех положений, которые были включены в подписанное сторонами соглашение.

Арендодатель обязан:

  • Передать торговое помещение арендатору, указанное в соглашении, не позднее 7 дней со дня заключения договора;
  • Предоставить возможность арендатору свободно использовать помещение, в соответствии с тем порядком, который указа в договоре;
  • Принять ранее переданные в аренду объект, не позднее семи дней после истечения срока аренды, в случае если у арендодателя отсутствуют замечания.
  • Меры ответственности, которые должны быть применены к стороне в случае нарушения ей положений, указанных в соглашении;
  • Процедуру передачи торгового помещения;
  • Сведения о порядке разрешения правовых споров, возникших у сторон;
  • Порядок расторжения или продления соглашения;
  • Реквизиты каждой стороны, а также их подписи.

Обратите внимание на то, что в качестве сторон могут участвовать представители. В этом случае они должны представить доверенность, которая удостоверена нотариусом

Лица, представляющие интересы организации, предоставляют доверенность, подписанную руководителем юридического лица.

Каждый участник должен указать свои ФИО или наименование, адрес, банковские реквизиты.

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения или его части

Естественно, субаренда части нежилого помещения предполагает предоставление полномочий второй стороне отношений в части временного использования на законных основаниях очерченной территорией.

Часть площадей склада или торгового зала, магазина, одна или несколько комнат офиса, которые пока временно не нужны основному арендатору – вот на что ориентируется рассматриваемый договор.

К соглашению следует приложить план той части помещения, которую арендатор планирует передать в последующее пользование. Данный эскиз должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами (арендатором, субарендатором).

В соглашении по выделенной части помещения следует включить порядок доступа на соответствующие площади как арендатора, так и субарендатора.

Приведём такой пример. На территории, которая передана в распоряжение субарендатора, находятся счётчики воды, газа, тепла. И с них следует арендатору периодически снимать показания для передачи информацию арендодателю.

Естественно, что должны быть оговорены и обязанности субарендатора в части соблюдения мер безопасности в арендуемой части помещение.

Чтобы было проще понять, как должен выглядеть договор субаренды части нежилого помещения, мы предлагаем загрузить в режиме онлайн, примерный образец возможного варианта соглашения.

Естественно, в предложенную форму можно внести любые свои коррективы относительно сведений о недвижимости (объекте для субаренды), финансовых взаимоотношений между участниками сделки, принятых двумя сторонами на себя обязательств.

Как правильно заполнить договор аренды торговых площадей

Речь идет о типовых, постоянно повторяющихся в различных договорах, разделах. Вы должны указать следующие данные.

  1. Месторасположение населенного пункта, в котором составляется договор, и дату его оформления.
  2. Юридическое и торговое название организаций, их действующие реквизиты. Фамилии физических лиц или индивидуальных предпринимателей.
  3. Описание предмета договора.
  4. Размер платы за аренду, вид взаиморасчетов и график выплат.
  5. Права участников сделки, их обязанности и ответственность за невыполнение договорных обязательств.
  6. Сроки действия соглашения, порядок внесения изменений и основания для расторжения договора.
  7. Дополнительные условия и положения по желанию сторон.

Информация об арендодателе

Открытие кафе или ресторана требует тщательной подготовки помещения. Чтобы ресурсы на подготовку не пропали даром, нужно озаботиться о юридической чистоте договора аренды. В первую очередь, речь идет о проверке сведений об арендодателе и недвижимости.

Убедиться в добросовестности будущего арендодателя можно с помощью доступных ресурсов:

Получив выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, можно узнать:
действительно ли субъект зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
место его регистрации (в случае судебных споров повлияет на подсудность);
не находится ли лицо в стадии ликвидации.

Также рекомендуется проверить организацию на официальном сайте «Вестника государственной регистрации» на предмет отсутствия решения налогового органа о предстоящей принудительной ликвидации.
Информацию о судебных делах арендодателя (в том числе о банкротных процессах) можно почерпнуть на сайте арбитражного суда
Здесь следует обратить внимание на имущественные споры, касающиеся будущего объекта аренды.

ВАЖНО! Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, есть основания задуматься о будущих расходах, ведь по отношению к гражданину арендатор выступает налоговым агентом (пп
1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ)

В связи с этим при арендных расчетах арендатору необходимо будет также исчислять и уплачивать НДФЛ 13%, исчисляя налоговую базу исходя из суммы арендных платежей. Переложить указанную функцию в договоре на самого гражданина нельзя (письма Минфина РФ от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314)

ВАЖНО! Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, есть основания задуматься о будущих расходах, ведь по отношению к гражданину арендатор выступает налоговым агентом (пп. 1, 2 ст

226 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). В связи с этим при арендных расчетах арендатору необходимо будет также исчислять и уплачивать НДФЛ 13%, исчисляя налоговую базу исходя из суммы арендных платежей. Переложить указанную функцию в договоре на самого гражданина нельзя (письма Минфина РФ от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314).

Аннулирование договора

В завершение следует остановиться на причинах, по каким соглашение может быть аннулировано до окончания срока.

Арендатор имеет право аннулировать договор раньше срока, если:

  • собственником помещения не предоставляется возможность использовать торговые площади в течение установленного периода времени, к примеру, отсутствует электричество, а это значит, что соглашение фактически не выполняется;
  • объект не передан по соответствующему акту в согласованный срок (сторона отказывается подписывать акт передачи или само помещение пребывает в неподобающем состоянии);
  • помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию, причем, они не могли быть выявлены во время осмотра на этапе передачи помещения;
  • объект был сильно поврежден при обстоятельствах, которые не зависят от арендатора, и помещение невозможно использовать;
  • владелец помещения не выполняет капитального ремонта, хотя эта обязанность была возложена на него соглашением.

Арендодатель имеет право по собственной инициативе аннулировать сделку, если:

  • арендатор пользуется помещением не по его предназначению;
  • происходит явное ухудшение состояния помещения;
  • арендатором три раза подряд допускаются просрочки внесения оплаты за пользование помещением;
  • арендатор не делает капитального ремонта, хотя данное обязательство было возложено на него по условиям договора.

Помимо этого, соглашение аннулируется по истечении срока его действия, а желания его продлевать у сторон не возникло либо один из участников сделки уведомил другого о том, что не предполагает дальнейшего сотрудничества.

https://youtube.com/watch?v=Qudrv9VMaRs

Срок аренды

В связи с перечисленными выше тонкостями разумно обратить внимание на срок аренды. Зачастую коммерческую недвижимость сдают менее чем на один год, чтобы не платить большие пошлины за государственную регистрацию договора (22 000 рублей оплачивает юридическое лицо, согласно подп

22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Но в случае размещения в арендуемом помещении кафе (ресторана) указанный срок не может являться допустимым по следующим причинам:

  • арендатору необходимо время на ремонт, что уменьшает период непосредственного извлечения прибыли;
  • за такой короткий промежуток предприятие может не успеть раскрутиться, а уже надо будет съезжать, ведь продления оконченного договора аренды никто не гарантирует.

Скачать образец

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector