Как составить договор купли-продажи нежилого помещения?

Требования к форме договора купли-продажи здания с землей

Требования к форме купли-продажи любой недвижимость очень схожи и практически идентичны. Не исключением стали и здания. Основной смысл требований сводиться к тому, что договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и иметь подписи всех сторон (подробная информация указана в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несмотря на то, что договор может меняться в зависимости от различных случаев, существует специальная форма его оформления и существенные условия, которые должны быть в нем указаны. При несоблюдении формы или отсутствии условий договор может быть признан недействительным.

Практически всегда для составления договора обращаются за помощью к нотариусу. Но данная процедура не является обязательной в большинстве случаев. Заверение нотариуса нужно только в случае, когда здание или земля, которые выступают объектом сделки, находятся в долевой собственности.

Обязательным условием является государственная регистрация, которая осуществляется в Росреестре. При этом следует понимать, что регистрируется не факт сделки, а переход собственности от одного владельца к другому (статья 551 Гражданского кодекса РФ).

Для проведения регистрации следует обратиться в отделение с пакетом документов. Поэтому следует понимать, что договор считается заключенным не с момента регистрации в государственной службе, а с момента его подписания.

Исходя из всего описанного выше, можно говорить о том, что для сторон сделка вступает в силу с момента её подписания, а значит, они могут начинать выполнять свои обязательства. Процедура государственной регистрации необходима для нового владельца. Только после получения новых документов покупатель становиться полноправным собственником со стороны закона и может осуществлять любые действия со зданиями и землей.

Предварительный с задатком

  • Сумма задатка. Прописывается цифрами и словами сумма передаваемого задатка. Также желательно указать каким способом передаются средства — наличкой или банковским платежом.
  • Ответственность сторон. Здесь прописывается, что не успевший собрать до определенной даты деньги покупатель теряет свой задаток. Если продавец решит все-таки продать нежилое помещение другому человеку — ему придется выплатить компенсацию в размере нескольких задатков. Количество задатков указывается точным числом, может быть просто указана сумма компенсации.
  • Обязанности сторон. Этот пункт необходимо осветить максимально подробно. В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.
  • Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.

Преамбула договора

г. Курган
11 февраля 2022 года

Мы:

Астиков Владислав Витальевич, 7 апреля 1977 года рождения, проживающий в г. Курган, пол мужской, паспорт РФ ХХХХ ХХХХХХ, выдан Отделением УФМС России Курганской области в г. Кургане по адресу_________ 01.03.2015 г., код подразделения 666-666, зарегистрированный по адресу: Курганская область, ___________________________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

и

Андреев Роберт Николаевич, 15 июля 1952 года рождения, проживающий в г. Курган, пол мужской, паспорт РФ ХХХХ ХХХХХХ, выдан Отделением УФМС России Курганской области в г. Кургане по адресу _________ 17.02.2010 г., код подразделения 444-444, зарегистрированный по адресу: Курганская область, ___________________________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны»,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу входят:

  • дата и место заключения сделки;
  • наименование разновидности сделки;
  • имена и роли участников сделки;
  • паспортные данные, место жительства, дата рождения.

Документ будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными условиями являются:

  • предмет соглашения;
  • цена сделки;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Документ, в котором существенные условия не оговорены, не будет считаться заключенным.

Со своей стороны, мы рекомендуем руководствоваться представленным типовым шаблоном.

Если же вы решите составить данный документ самостоятельно, рекомендуем обратить внимание на точность формулировок, т.е. четко описать, что и за какую стоимость приобретается

С рассрочкой платежа

Кроме общей информации, в договор должны быть внесены такие пункты:

  • Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
  • Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
  • Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
  • Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.

Особенности сделки

Как только находится подходящее помещение, то начинается первичная работа с продавцом. Туда входит:

Выявление собственников, которых может быть один или несколько. Правильный вариант, это, когда помещение уже подобрано, заказать по нему выписку из Росреестра. Сведение, содержащиеся в ней дадут ответы на интересующие с практической точки зрения вопросы. Так как 100 % доверять продавцу при заключении сделки нельзя, то лучше будет ознакомиться с информацией по недвижимости предварительно. Заказать такую выписку может любое физлицо.

Главное, на что обратить внимание, так это на вид права:

  • собственность в единоличном владении или же имеет несколько владельцев;
  • собственность общая, совместной или же долевая.

Это выступает основополагающим фактом, так как от вида права на собственность зависит порядок проведения сделки.

Нужно подвергнуть подробному рассмотрению необходимую правоустанавливающую документацию, предоставляемую продавцом нежилого помещения. По ним определяется, по какому виду права собственности продавец владеет продаваемым нежилым помещением. К таким правоустанавливающим документальным актам относятся официальные бумаги, главными среди которых выступают:

  • договоры гражданско-правового характера,
  • свидетельство о праве на наследство,
  • судебное предписание.

Такое решение может быть апеллировано вышестоящим судебным органом.

Чем больше времени проходит с момента получения продавцом правоустанавливающего документа, тем надёжнее те данные, которые он подтверждает. Также необходимо ознакомится с выпиской, с отсутствием или наоборот наличием обременений и ограничений по собственности. В виде обременений могут выступать:

  • ипотечный договор,
  • аренда,
  • арест на право собственности, налагаемый судебным решением.

В том случае, если облагается любыми обременениями, то необходимо получить разъяснение продавца и обсудить с ним способы для их снятия.

У каждого собственника помещения есть технический план помещения или технический паспорт, если право собственности возникло сравнительно давно. Необходимо сравнить его с действительной планировкой помещения. При нахождении несоответствий собственник должен предоставить необходимую документацию, которая подтверждала бы, что собственность узаконена.

Скачать бланк и образец

  • Бланк, doc
  • Образец, doc

Сколько стоит

Стоимость сделки состоит из цены продаваемого здания и расходов, связанных с регистрированием ДКП нежилого объекта.

Регистрирование ДКП нежилого здания выполняется путем подачи заявления в Росреестр после оформления приемопередаточного акта. В Росреестре обеспечивается фиксирование передачи прав владения приобретенным зданием.

Для регистрирования сделки потребуется приготовить такие документы:

  1. Правоустанавливающие бумаги на реализуемый нежилой объект, предоставляемые продавцом.
  2. ДКП, заполненный с учетом законодательных норм.
  3. Справка из БТИ, с отображением подлинной цены продаваемого объекта.
  4. Кадастровые документы.
  5. Выписка из ЕГРН, об не наложении ареста и залога.
  6. Разрешение совладельцев продаваемого здания, если их множество.
  7. Письменное разрешение опекунской структуры на оформление ДКП здания, если продавец является несовершеннолетним лицом.
  8. Квитанция о перечислении госпошлины.

Если продавцом или покупателем является юр. лицо, то понадобиться предъявить дополнительные документы:

  • Устав учреждения.
  • Данные из ЕГРЮЛ.
  • Документ о регистрации учреждения.
  • Свидетельство, удостоверяющее полномочия представителя юр. лица.

Сумма госпошлины за регистрацию права владения при приобретении нежилого здания по ДКП регламентируется НК РФ. Согласно нему, величина госпошлины равняется:

Без перечисления госпошлины, регистрация осуществляться не будет. Если предоставлены в Росреестр все документы, то регистрирование ДКП будет осуществлено на протяжении одного месяца.

Обязательные условия договора купли-продажи нежилого помещения

Закон определяет перечень существенных условий, которые должны быть включены в документ. Без этих условий договор не будет иметь юридической силы.

Обязательными условиями, без которых документ не получает юридической силы, являются:

  1. Предмет договора — все сведения о нежилом объекте. Сведения должны быть включены такие, чтобы на их основании можно было выделить продаваемый объект из аналогичных. Указываются технические характеристики, кадастровые, размер, цвет, адрес по которому он располагается. Продавец должен представить документ на основании, которого он получил права собственности на него. В случае, когда помещение передается полностью, то оно должно быть передано вместе с участком земли, на котором оно построено. В этом случае указываются все данные земельного участка;
  2. Цена. Должна быть согласована сторонами. В случае передачи вместе с участком земли, указывается отдельно цена на участок, а так же на здание.

Отдельные требования предъявляются к сторонам. Каждая сторона должна быть полностью дееспособной, достичь возраста наступления совершеннолетия.

В тех случаях, когда сторона по каким – либо причинам не может лично участвовать в подписании документа, то вместо нее подписать соглашение может уполномоченной лицо.

Регистрация коммерческой недвижимости

Право собственности, которое передается посредством соглашения должно быть зарегистрировано по месту совершения сделки Россреестром.

Необходимо знать, что это за процедура?

Основной особенностью данной процедуры является то, что соглашение о купле – продаже недвижимого объекта регистрировать нет необходимости. Регистрации подлежит только переход права от продавца к покупателю.

После того, как сведения о новом владельце недвижимого объекта коммерческого характера будут внесен в специальный реестр, покупатель получает специальный документ – свидетельство о праве собственности. На бланке соглашения должна быть поставлена отметка о том, что право от продавца к покупателю перешло.

Для того, что бы сведения были внесены, необходимо представить следующие документы:

  1. Три экземпляра составленного и подписанного соглашения о купле – продаже коммерческого недвижимого объекта;
  2. Акт приема – передачи сооружения, которые должны также иметь подписи обоих сторон;
  3. Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица в налоговом органе;
  4. Учредительные документы юридических лиц, являющихся сторонами сделки;
  5. Сведения о присвоенном номере налоговой службой ИНН;
  6. Документы о соблюдении процедуры назначения руководителей организаций, которые являются сторонами соглашения;
  7. Если стороны, являются юридическими лицами, которые были созданы до наступления 1 июля 2002 года, то необходимо представить сведения о внесении их данных в специальные реестры;
  8. Устав, принятый в организациях, со всеми имеющимися изменениями и дополнениями;
  9. Учредительный договор каждой из сторон. Представляется также со всеми изменениями и дополнениями, которые были к нему приняты;
  10. Выписка, о регистрации юридических лиц, которые выступают сторонами соглашения в соответствующих Реестрах;
  11. Оригинал или заверенная организацией копия протокола заседания совета директоров, общего собрания участников акционерного общества с решением о совершении сделки либо решение участника (акционера);
  12. Выписку из БТИ, с техническими характеристиками всего передаваемого здания.
  13. Закон допускает участие на стороне, как продавца, так и покупателя их представителей. В этом случае, представитель должен предъявить доверенность, указывающую на наличие у него полномочий участвовать в сделке от имени организации.

Продавец должен в обязательном порядке, дополнительно представить документ, который подтверждает наличие у него права распоряжаться зданием или помещением.

Помимо вышеуказанных документов необходимо представить заполненное заявление от имени продавца с просьбой зарегистрировать приобретенное право. Продавец также должно внести соответствующие данные в документ.

За регистрацию права государство взымает государственную пошлину. Квитанцию об оплате обязательного государственного сбора необходимо приложить к пакету документов.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег. Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие. Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

купли-продажи жилого помещения купли-продажи жилого помещения купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа купли-продажи комнаты в коммунальной квартире купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога к договору купли-продажи квартиры к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность аренды индивидуального банковского сейфаДругие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ ). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых,  гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В  записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. 

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением ();
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ().

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Образец типового договора купли-продажи части нежилого помещения

Поскольку реализуется часть помещения, то продавец перед заключением соглашения с третьим лицом должен уведомить лиц, которые имеют преимущественное право покупки этой части. Только после осуществления этой процедуры следует подписывать соглашение.

Соглашение о купле-продаже части нежилого помещения, включает следующие сведения:

  • Персональную информацию о сторонах соглашения. Информация должна быть внесена только на основании документов, подтверждающих личность. Допускается участие представителей, которые имеют нотариально заверенную доверенность;
  • Информацию о нежилом помещении. Вносится в соответствии с техническим документом. Указывается площадь, место нахождения. Документы – основание наличия права продавца распоряжаться имуществом;
  • Сведения о стоимости объекта. Должна быть указана в рублях, прописью и цифрами;
  • Процедура внесения денежных средств. Допускается указание условия о рассрочке;
  • Сведения о правах и обязанностях сторон. Об ответственности в случае нарушения положения документа.

Стороны должны внести в текст документа информацию о расходах. Оплата расходов согласовывается и может быть перенесена на покупателя и продавца.

Как выглядит договор купли-продажи здания с землей?

Требования к форме купли-продажи любой недвижимость очень схожи и практически идентичны. Не исключением стали и здания. Основной смысл требований сводиться к тому, что договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и иметь подписи всех сторон (подробная информация указана в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несмотря на то, что договор может меняться в зависимости от различных случаев, существует специальная форма его оформления и существенные условия, которые должны быть в нем указаны. При несоблюдении формы или отсутствии условий договор может быть признан недействительным.

Практически всегда для составления договора обращаются за помощью к нотариусу. Но данная процедура не является обязательной в большинстве случаев. Заверение нотариуса нужно только в случае, когда здание или земля, которые выступают объектом сделки, находятся в долевой собственности.

Подобный договор содержит в себе следующие приложения:

  • Если платеж не разовый, то следует сделать график, по которому покупатель должен перечислять денежные средства продавцу.
  • Полное описание объекта.
  • Кадастровые документы на здания и участок.
  • Свидетельство о государственной регистрации продавца.
  • Документы, которые дают право продавцу распоряжаться зданиями и землей. Точнее говоря, документы, подтверждающие права собственности.

2.1. Цена Договора 3 составляет _____ (__________) рублей и включает в себя цену Земельного участка и Нежилого строения.

2.1.1. Цена Земельного участка составляет _____ (__________) рублей.

2.1.2. Цена Нежилого строения составляет _____ (__________) рублей.

2.2. Цена Договора уплачивается Покупателем в срок до «__»___________ ____ г.

2.3. Покупатель производит уплату цены Договора путем передачи наличных денежных средств Продавцу.

3.1. Продавец обязан:

3.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий Недвижимое имущество по акту приема — передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

3.1.2. В течение _____ (__________) дней с момента подписания настоящего Договора передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. Принять Недвижимое имущество по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

3.2.2. Оплатить приобретаемое Недвижимое имущество в порядке, установленном разделом 2 настоящего Договора.

3.2.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество.

4.1. Передача Недвижимого имущества от Продавца Покупателю оформляется по акту приема-передачи.

4.2. Недвижимое имущество должно быть передано Продавцом не позднее «__»___________ ____ г.

4.3. Одновременно с передачей Недвижимого имущества Продавец передает Покупателю относящиеся к Недвижимому имуществу документы: _________________________.

4.4. Переход права собственности на Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности, Стороны несут поровну (или иное).

5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Недвижимого имущества, предусмотренного п. 4.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.

5.2. За нарушение Покупателем срока оплаты цены Договора, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана заплатить другой Стороне штраф в размере _____ (__________) рублей.

5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

6.2. Неурегулированные в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Форма договора

Важным существенным условием является форма документа. Так, документ может быть заключен в простой письменной форме, или же, составляется в виде нотариального договора.

Самым простым способом заключения сделки является составление документа в простой письменной форме. Преимущество состоит в том, что он является самым дешевым, т.е. не нужно тратить деньги на услуги нотариуса. Однако, в случае, если содержание договора составлено неграмотно, могут наступить определенные последствия для сторон (чаще всего для Покупателя).

К таким последствиям может относиться отсутствие условий, порождающих отсутствие некоторых обязательств. Например, сроки фактической передачи квартиры.

Важно, чтобы в содержании документа, формулировки всех обязательств были составлены корректно, ведь в случае возникновения судебных споров, суд будет опираться на содержание приписанных условий. Способ заключения сделки в виде нотариального договора является более надежным

Так, если заключение в простой письменной форме контролируется только сторонами – все зависит от грамотности сторон. Нотариус же тщательно проверяет каждый пункт документа, юридически грамотно оформляет содержание и разъясняет сторонам нюансы исполнения обязательств

Способ заключения сделки в виде нотариального договора является более надежным. Так, если заключение в простой письменной форме контролируется только сторонами – все зависит от грамотности сторон. Нотариус же тщательно проверяет каждый пункт документа, юридически грамотно оформляет содержание и разъясняет сторонам нюансы исполнения обязательств.

Также, нотариус удостоверяет дееспособность, добровольность сторон, контролирует наличие пакета документов, необходимых для совершения сделки. Дополнительно нотариус может заняться процессом регистрации перехода права собственности в Росреестре, что сэкономит определенное количество времени и облегчит процесс сделки для сторон.

Таким образом, заключение договора у нотариуса снижает риски возникновения проблем после его подписания, поскольку все условия тщательно контролируются профессионалом.

Составление предварительного договора купли-продажи нежилого помещения

Учитывая, что такой договор должен отражать все существенные условия будущего основного соглашения (п. 3 ст. 429 ГК РФ), в такой документ в рассматриваемой нами ситуации надлежит в обязательном порядке включить следующие положения:

  • Предмет договора, т. е. обязательство в последующем заключить основной договор в отношении конкретного предмета нежилой недвижимости (следует отразить все характеристики такого нежилого помещения, позволяющие однозначно его определить в дальнейшем). Необходимо отметить, что, если какие-либо из индивидуальных характеристик объекта в основном соглашении будут изменены и это не будет предусмотрено по условиям предварительного, сторона может отказаться от подписания основного соглашения по мотиву фактического отсутствия нежилого помещения с характеристиками, согласованными в предварительном договоре (например, апелляционное определение ВС Респ. Татарстан от 03.10.2016 по делу № 33-16747/2016).
  • Цену будущего договора. 

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то следует учитывать ряд следующих вопросов:

  • Отсутствие обременений объекта;
  • Правомерность отчуждения объекта. Имеется в виду, правомерность с точки зрения коммерческого законодательства. Допустим, юридическое лицо хочет продать коммерческую недвижимость, которая составляет 25% или больше активов всей компании. Для принятия такого решения необходимо согласие всех учредителей, совета директоров и аукционеров. Для принятия подобных решений обязательно следует созывать совет;

Техническое состояние объекта коммерческой недвижимости. Вопрос этот часто вызывает множество споров и судебных разбирательств. Покупатель, который приобретает коммерческую недвижимость, может считать, что продавец продал ему «товар» ненадлежащего качества. Если стороны самостоятельно не в состоянии решить вопрос, то подается исковое заявление. Как показывает практика, чаще всего суд оказывает на стороне продавца, но иногда просит выплатить компенсацию или снизить цену. Покупатель же выигрывает только в тех случаях, когда приобретенное здание имеет аварийное состояние или полностью не соответствует описанию в договоре.

Цена договора

Условие о цене – существенное для договора продажи любой недвижимости, в том числе здания. Если цена не согласована, то суд может признать договор незаключенным. При этом сам он цену определять не будет (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Чтобы согласовать цену, укажите сумму, которую покупатель должен заплатить. Укажите, включен ли в эту сумму НДС. По умолчанию цена включает НДС.

Цену можно установить как за все здание, так и за квадратный метр или иную единицу его площади (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

По общему правилу цена здания включает в себя стоимость соответствующей части земельного участка, которая передается вместе со зданием, или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Если земельный участок находится в собственности продавца, то рекомендуем выделить его стоимость в цене договора, поскольку продажа земельного участка, в отличие от продажи здания, не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Пример условия о цене

Цена здания составляет 10 000 000 (десять миллионов) руб., в том числе НДС 20% в сумме 1 666 667 руб.

Цена здания не включает цену земельного участка, занятого им и необходимого для его использования.

Цена земельного участка составляет 2 000 000 (два миллиона) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Общая цена недвижимости составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) руб.

Рыночную стоимость здания и земельного участка (или права на него) можно определить с помощью оценщика (ч. 1 ст. 3 Закона об оценочной деятельности, п. 4 Федерального стандарта оценки N 2). В этом случае укажите в договоре, что его цена определена на основе отчета оценщика, приведите реквизиты отчета и сведения об оценщике.

Результат оценки не является для вас обязательным. Вы можете использовать его как ориентир, а в договоре согласовать иную стоимость. Однако не стоит устанавливать цену недвижимости явно ниже рыночной стоимости. Иначе налоговый орган при определенных условиях может взыскать с продавца недоимку по налогам из-за того, что занижен доход от реализации здания.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector